Edição: 5ª Edição
Autor: Mario Pazutti Mezzari
Acabamento: Brochura
ISBN: 9788595900929
Data de Publicação: 15/10/2019
Formato: 25 x 17 x 1.6 cm
Páginas: 320
Peso: 0.4kg
Sinopse
O autor busca encontrar caminhos para melhor compreensão do condomínio edilício. Clarear conceitos e harmonizar as relações das pessoas com o Registro de Imóveis, repositório constitutivo da propriedade horizontal, são metas visadas neste trabalho. Muito especialmente, tenta pôr a descoberto os diferentes modos pelos quais se constitui o condomínio especial, como formalizar as vontades convergentes – enfim, como requerer e obter o reconhecimento do regime jurídico especial da propriedade horizontal. Possui diversos modelos práticos como: Incorporação imobiliária – Requerimentos, Memoriais, Declarações, Históricos, Frações ideais, Procurações, Prazos, Garagens, Unificações de terrenos, Registros, Averbações de patrimônio, Desistências; Instituição de condomínios – De casas, por acordos, por ato unilateral, Escrituras, Registros, Matrículas, Retificações, Averbações, Permutas; Convenções de condomínios – Condomínio de edifício, Condomínio edilício de lotes.
O autor Mario Pazutti Mezzari é Bacharel em Direito pela UNISINOS; titular do Registro de Imóveis da 1ª Zona de Pelotas desde 1976, delegação obtida por concurso público em que foi aprovado em 1º lugar; é presidente do Colégio Registral do Rio Grande do Sul e presidente da Associação de Notários e Registradores do Rio Grande do Sul – ANOREG/RS, em ambos para o biênio 2014/2015; presidente do Conselho Deliberativo da Fundação Escola Notarial e Registral – ENORE; Conselheiro do Instituto de Registro de Imóveis do Brasil – IRIB; e Conselheiro do Sindicato dos Registradores Públicos do Rio Grande do Sul – SINDIREGIS.
Introduçã
13
1. Resumo histórico
15
1.1. O surgimento da propriedade horizontal no mundo
16
1.2. Condomínio edilício no Brasi
17
2. Condomínio edilício
20
2.1. A questão do nome do instituto
20
2.2. Condomínio edilício e propriedade horizontal
21
2.3. Condomínio edilício e o condomínio voluntário
22
2.4. O direito de superfície
22
2.5. A pessoa jurídica – affectio societatis
23
2.6. Conceito e natureza jurídica da propriedade horizontal
23
3. Direitos e deveres no condomínio edilício
25
3.1. Personalidade jurídica e capacidade aquisitiva
25
3.2. Aquisição de imóvel pelo condomínio
28
3.3. Alienação forçada de fração ideal por inadimplência
29
4. Elementos identificadores do instituto
31
4.1. O nome do empreendimento
31
4.2. Edificações ou conjuntos de edificações
33
4.3. O número de pavimentos
34
4.4. Unidades isoladas entre si
34
4.5. Saída para a via pública
35
4.6. O número de peças
36
4.7. A destinação residencial ou não residencial
36
4.8. Lojas com saída direto para a via pública
37
4.9. Depósitos, lavanderias, armários, saletas de recreação ocupacional, etc., como
unidades autônomas
38
4.10. A identificação da unidade autônoma
39
5. Modalidades especiais de condomínio edilício
42
5.1. Sobrados, casas geminadas e outras edificações sem área construída de uso comum
43
5.2. Condomínio urbano simple
44
5.3. Multipropriedade
46
5.4. Shopping Centers
47
5.4.1. Shopping center destinado exclusivamente a locação
47
5.4.2. Shopping center destinado a venda de unidades autônomas
47
5.4.3. Shopping center edificado por grupo fechado
48
5.4.4. Novas edificações no terreno do shopping center
48
5.4.5. Distribuição das frações ideais entre o shopping center e as demais unidade
50
6. A fração ideal
51
6.1. Critérios para fixação da fração ideal
53
6.2. Alteração da fração ideal – quorum
55
6.3. Alteração da fração ideal – alteração da convenção e necessidade de título d
ransmissão
57
6.4. Alteração de parte da fração ideal em decorrência da alienação de vaga de garagem
59
6.5. Alienação de parte da fração ideal em decorrência de alienação de partes de uma
unidade autônoma
60
6.6. Outras hipóteses de alteração da fração ideal
62
7. Instituição de condomínio
63
7.1. O instrumento de instituição de condomínio
64
7.2. A identificação das pessoas
66
7.3. O terreno
67
7.4. Necessidade de unificação de terrenos
67
7.5. Impossibilidade de unificação de terrenos não lindeiros
68
7.6. Unificação de terrenos sob promessa de compra e venda
69
7.7. Necessidade de prévio desmembramento
70
7.8. A filiação registral
70
7.9. A descrição sucinta do empreendiment
70
7.10. A individualização das unidades autônomas
71
7.11. As áreas de uso comum
71
7.12. A declaração a respeito da garagem
72
7.13. A declaração de instituição
72
7.14. O fecho do documento
72
7.15. O instituidor
73
7.16. A titularidade do direito real do instituidor
73
8. Formas e modalidades de instituição de condomínio
75
8.1. A instituição pela via testamentária
76
8.2. A instituição de condomínio por ato unilateral
77
8.3. A instituição de condomínio por acordo de vontades
78
8.4. Título aquisitivo que não define as frações ideais de cada comunheiro
79
8.5. A instituição de condomínio sobre empreendimento já construído
80
8.6. A instituição de condomínio subsequente à incorporação imobiliária
82
8.7. Divisão e atribuição no condomínio edilício
82
8.8. Divisão e atribuição – sinônimo
83
8.9. A forma do título na divisão
85
8.10. Necessidade de que a instituição e a divisão sejam simultâneas
86
8.11. O grupo fechado – pré-instituição e a pré-atribuição sobre obra em curso – ausênci
O grupo fechado – pré-instituição e a pré-atribuição sobre obra em curso – ausência
de incorporação imobiliária
88
8.12. Da pré-horizontalidade
92
8.13. Da eficácia plena da instituição do condomínio edilício
95
8.14. A instituição por força de decisão judicial
95
8.15. Consórcio de empresas
97
9. Documentos que devem instruir a instituição de condomínio edilício
99
9.1. O memorial descritivo
99
9.2. Carta de “habite-se” e CNDs do INSS e da SRF
100
9.3. Diferença nas áreas do projeto, dos quadros da ABNT e da CND do INSS
100
9.4. Projeto arquitetônico, quadros de custos, áreas e frações ideais
101
9.5. Custo da obra diferente do constante nos quadros da ABNT
101
9.6. Outros documentos
102
10. A incorporação imobiliária
103
10.1. A figura do incorporador
103
10.2. Substituição do incorporador
105
10.3. Transmissão do terreno sem substituição do incorporador
107
10.4. O registro da incorporação imobiliária
107
10.5. Incorporador promitente adquirente do terreno e os negócios de alienação de
Incorporador promitente adquirente do terreno e os negócios de alienação de
unidades futura
110
11. O memorial de incorporação
112
11.1. Nome e qualificação do titular do terreno
113
11.2. Nome e qualificação do incorporador
113
11.3. Descrição do terreno e indicação do registro respectivo
113
11.4. Descrição das unidades autônoma
115
12. Documentos elencados no art. 32 da Lei nº 4.591, de 1964
116
12.1. Título de propriedade, histórico vintenário e certidões
117
12.2. Permuta do terreno por unidade autônoma futura
117
12.3. Permuta de fração do terreno por área a ser construída
120
12.3.1. Permuta de fração de terreno por área construída (unidades autônomas
ainda não definidas
120
12.3.2. Permuta de fração de terreno por unidades futuras desde já identificadas
121
12.3.3. Imposto de Transmissão na Permuta por área construída
122
12.4. O título de propriedade – o incorporador proprietário do terreno
122
12.5. Promessa de compra e venda e promessa de permuta – o incorporador como
Promessa de compra e venda e promessa de permuta – o incorporador como
promissário adquirente do terreno
123
12.6. A promessa de compra e venda
123
12.7. Incorporador promitente adquirente do terreno e os negócios de alienação de
Incorporador promitente adquirente do terreno e os negócios de alienação de
unidades futura
125
12.8. A hipótese de numerus clausus para títulos, instrumentos e atos de registro
125
12.9. Matrícula de unidade futura
127
12.10. A promessa de permuta
128
12.11. A promessa de dação em pagamento
130
12.12. A promessa de doação
131
12.13. Histórico dos títulos da cadeia vintenária e certidõe
132
12.14. Certidão negativa de ônu
133
13. Ônus reais, cláusulas e outros gravames
136
13.1. Enfiteuse
136
13.2. Servidões prediais
136
13.3. Usufruto
137
13.4. Uso e habitação
137
13.5. Hipoteca comum, hipoteca em cédula do produto rural e Anticrese
138
13.6. Hipoteca do Sistema Financeiro da Habitação
139
13.7. Hipoteca por cédula de crédito rural, industrial, à exportação e comercia
142
13.8. Cláusula de inalienabilidade imposta sobre o imóvel
142
13.9. Indisponibilidade de ben
142
13.10. Tombament
143
13.11. Penhora, arresto e sequestro do imóvel
143
13.12. Recuperação Judicia
143
13.13. Falência
144
13.14. Decreto de desapropriação
144
13.15. Alienação fiduciária
144
13.16. A publicidade das cláusulas e gravames
145
14. Outros documentos para registro da incorporação – certidões e atestados da condição
Outros documentos
146
14.1. O projeto de construção
148
14.2. Aprovação do projeto pelo Corpo de Bombeiros
149
14.3. Aprovação do projeto por autoridades sanitárias
150
14.4. Os quadros de cálculos (NBR 12.721 ABNT)
151
14.5. O prazo de carência
153
14.6. Certidão do mandato
155
14.7. A parcela de preço do art. 39, II, da Lei nº 4.591, de 1964
157
14.8. Minuta da futura convenção de condomínio
157
14.9. Declaração e plantas sobre a garagem
158
14.10. ART do CREA – RRT do CAU
158
14.11. Contrato-padrão
159
15. Patrimônio de afetação
161
15.1. Averbação
161
15.2. Crítica ao patrimônio de afetação
162
15.3. Cancelamento
163
15.4. Cancelamento feito com base no inciso “I” do artigo 31-E da Lei 4.591
164
15.5. Cancelamento feito com base no inciso “II” do artigo 31-E da Lei 4.591
164
15.6. Cancelamento feito com base no inciso “III” do artigo 31-E da Lei 4.591
164
16. O processo de registro da incorporação imobiliária
165
16.1. A impugnação
165
16.2. A dúvida
166
16.3. O ato de registro
168
16.4. O prazo de validade do registro da incorporação
168
16.5. Registros de alienações ou onerações
169
16.6. Os contratos de alienação ou promessa de alienação de imóvel hipotecado ao SFH
171
16.7. A publicidade dos atos de registro
174
16.8. Desistência da incorporação
175
17. Pré-horizontalidade e pré-atribuição na incorporação
176
17.1. A necessidade do registro da instituição de condomínio quando do término da
A necessidade do registro da instituição de condomínio quando do término da
incorporação
176
17.2. Emolumentos pelo Registro da Instituição de Condomínio
183
17.3. O documento de instituição de condomínio que se seguir ao registro de
incorporação imobiliária
186
18. Construções “em balanço” e o direito de propriedade tradiciona
191
19. “Habite-se” parcial – individuação parcial
193
20. Condomínio de lotes
200
21. A garagem
203
21.1. A garagem como coisa de uso comum
203
21.2. A vaga de garagem como acessório da unidade
204
21.3. A garagem como uma única unidade autônoma
205
21.4. A vaga de garagem como unidade autônoma
206
21.5. Do direito de dispor das vagas de garagem
208
22. A convenção de condomínio e o regimento interno
212
23. A formação da convenção de condomínio
215
23.1. A forma e o conteúdo da convenção de condomínio
216
23.2. O registro da convenção de condomínio
216
23.3. Retificações e alterações da convenção de condomínio
217
23.4. Momento da assinatura na convenção
219
24. Direitos e deveres dos condôminos
220
24.1. Deveres dos condôminos
220
24.2. Da assunção das dívidas da unidade – a prova de quitação das obrigações
Da assunção das dívidas da unidade – a prova de quitação das obrigações
condominiais
221
24.3. Direitos individuais dos condôminos
222
24.4. Direitos coletivos dos condôminos
223
24.5. Quorum unânime
223
25. Alterações na obra
225
25.1. Alteração da fachada
225
25.2. Construção por condômino em área comum
226
25.3. Uso, por condômino, de área comum
228
25.4. Construção por condômino em terraço
229
26. Retificações e alterações do condomínio
231
26.1. O aumento do número de unidades autônomas
231
26.2. Aumento da área construída da unidade autônoma
233
26.3. O apartamento do zelador – transformação em unidade autônoma
234
26.4. Desmembramento e unificação de unidade autônoma
238
27. Aquisição de terreno lindeiro
239
27.1. Durante a incorporação
239
27.2. Depois da instituição do condomínio
240
28. A extinção do regime de propriedade horizonta
244
28.1. A desapropriação
244
28.2. A confusão
244
28.3. Perecimento do prédio
245
28.4. O acordo de vontades
245
28.5. O procedimento registral
246
29. Usucapião e condomínio edilício
247
29.1. Usucapião de unidade autônoma
247
29.2. Usucapião de área de propriedade comum
247
29.3. Usucapião de parte não edificada do terreno
248
29.4. Usucapião de parte edificada do terreno
249
29.5. Usucapião de área edificada com criação de nova unidade autônoma
249
29.6. Usucapião de unidade autônoma de edifício não submetido ao regime do
condomínio edilício
251
Referências bibliográficas
252
Modelos
255
1. Incorporação imobiliária
257
2. Instituição de condomínio, divisão e atos múltiplo
273
3. Convenção de condomínio
304
